Управляющая компания является доверительным управляющим определенного имущества, либо полностью коммерческой организации, в последнем случае полностью заменяя исполнительные органы. УК действует на основании договора доверительного управления.
Обслуживающая компания всего лишь предоставляет узкоспециализированные, либо не требующих специальных познаний, услуги. Например, техническое обслуживание различной техники, юридическое, бухгалтерское обслуживание, предоставление определенных ресурсов (газ, вода, свет). Такое обслуживание также осуществляется по гражданско-правовому договору (предоставление услуг, подряд и т.п.).
Выступать доверительным управляющим (УК) не могут унитарные предприятия в силу прямого запрета в законе, тогда как обслуживающими организациями они вполне могут быть.
Управляющая компания действует в интересах выгодоприобретателя (например, собственника имущества), заключая сделки, в том числе и с обслуживающими организациями. Идеальный пример – УК многоквартирного дома. Обслуживающие компании выполняют услуги от своего имени.